Immobilier locatif – Quel dispositif fiscal choisir ?

Immobilier locatif – Quel dispositif fiscal choisir ?

Publié le 29-01-2021

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L’État a mis en place plusieurs dispositifs fiscaux pour encourager les investisseurs à louer de l’immobilier. Pour ce faire, les logements doivent respecter certaines conditions et les propriétaires s’engager dans la durée.

La loi Pinel

Elle accorde aux propriétaires de deux nouveaux logements neufs maximum par an des réductions d’impôts pouvant atteindre 2 % les 9 premières années. Depuis le premier janvier, la loi ne concerne plus que les logements collectifs, excluant toute remise fiscale pour l’achat d’une maison individuelle neuve. Toutefois, il vous faudra respecter certaines conditions pour en profiter :

- Le logement doit impérativement se trouver dans des zones en forte demande locative

- Les revenus fiscaux de référence du locataire ne doivent pas excéder le plafond fixé par la loi : 38.465 € pour une personne ou 57.489 € pour un couple ;

- Les loyers ne peuvent pas dépasser certains plafonds : en 2020 : 17,43 € du m² en zone A bis, 12,95 € en zone A ou encore 10,44 € en zone B1 (exemple : Toulouse se situant en zone B1, le loyer restera en dessous de 563 € hors charges). ;

- Le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique ainsi que se montrer vertueux sur le plan écologique.

Denormandie

Ce dispositif, depuis 2018, modernise les avantages fiscaux que vous touchez si vous louez un logement ancien. Elle oblige l’investisseur à acheter de l’ancien mais surtout à le rénover. Les travaux de modernisation doivent s’élever au moins à 25 % de l’investissement total et améliorer la performance énergétique du logement ou créer de nouvelles surfaces habitables. L’État n’avalise que les œuvres réalisées par un professionnel certifié "reconnu garant pour l’environnement".

Censi-Bouvard

Ce dispositif s’adresse aux investisseurs choisissant d’acquérir du neuf et de le louer meublé. Il pourra s’agir de logements de service à l’instar de résidences étudiantes ou d’établissements d’hébergement des personnes âgées dépendantes (EHPAD). Il accorde une exonération fiscale de 11 % du prix du bien hors taxe sur 9 ans. L’État limite ici les avantages donnés à un seul achat par an plafonné à 300.000 €, soit une remise totale maximale de 33.000 €.

Malraux et monuments historiques

La loi Malraux offre une réduction fiscale aux investisseurs qui décident de se tourner vers des monuments historiques ou remarquables. Il importe que les immeubles dégradés se trouvent sur des sites patrimoniaux sauvegardés et/ou que l’État y ait développé un plan de revalorisation de l’architecture déclaré d’utilité publique. Le dispositif impose aux investisseurs de réaliser de coûteux travaux (jusqu’à 400.000 €).

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